北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

【资料图】

Q:

我老家就在一个中部的三线城市，说一下相关情况。

1、当地的房价真的不高，按房价收入比及上车难度，都同北京完全不在一个量级。很多新盘均价6000多，最贵的地段单价1万出头，二手房价格更低。我有位亲属在市区繁华地段买了个楼龄六七年的二手房，三居室128平，总价接近70万，均价刚过5000元，而对口的学校还不错，初中是老城区的区重点。

我认识当地很多买得起房子的人，并没有体面工作，属于是收入不高且收入很不稳定的打工人，包括给物流公司送货的员工。买这套首付款最多只需要三成，大约20万，然后每月还款3000多，上车门槛低且还款压力不大。以他们所从事的工作及收入，如果在北京，别说买房，租房都困难，很难租得起正规楼房，很多只能住平房和地下室的。而在北京很多拥有稳定体面工作的人，因为家里没有条件支持，也买不起房。

2、三线城市的教育资源也没有北京那么集中，首先三线城市的老城区会有多所不错的中学，而不是一所两所，下面的县城每个还拥有一所两所不错的中学。不像北京，优质教育资源主要集中在东西海和朝阳的少部分区域，其他位于郊区的区县教育资源发展水平同老城区差距太大，实际上只能达到三线城市下面的县城水平，可能达不到三线城市的老城区教育资源发展水平。

这里面有个关键因素，北京中考锁区，其他区同东西海中考录取比例差异比例大，其他区县的考生又不能随便报考东西海的高中。而三线城市中考不像北京这样搞锁区，大部分城镇居民家长没必要为了搞个老城区的学籍去买学区房。

A：

1、是，北京的锁区很严重，这也是一种不公平。东西海牛校的经费是全市纳税人的钱，但却不让其他区的孩子来上学，不是太合适。这不像美国，公立校是靠当地社区业主的房产税来支撑的，那当然可以不让没出经费的外区孩子入学。而中国的公立校是全体市民的纳税在支撑，跟公园医院的没什么区别，不让其他区的人进入就不合适了。

2、北京锁区的出发点是让各区的牛娃留在本区，这样能提升当地的中高考成绩。但现实中反倒是更刺激了家长们的跨区，也更推高了东西海的溢价。而且对其他区学校的成绩也不太好，典型的就是顺义，清北娃数量比实行学区房政策之前少多了，都让东西海掐了尖儿。

3、这就看以后的政策吧，没准儿过几年又不锁区了，或许真的能降低学区房的热度。

仅供参考。

二

Q:

换房原因：我在西红门有一套93年的老房子，78平顶层无电梯，想趁机会卖掉置换成次新，更保值增值。换房期望：（1）置换成次新房；（2）最少2居、争取3居；（3）希望离地铁近一些；（4）有积分落户的诉求；（5）学区不强求，优先考虑西城租房上学，不成兜底方案在房子处上学，再不行回天津上学，如果在西城上学，房子短时间内要出租；（6）假设首付款可以拿出450多点。

买房问题：

1、因为积分落户昌平、大兴、亦庄是不是优先昌平？哪个区升值更好些。

2、昌平看了：公园悦府、金域华府、国风美唐、融泽嘉园、领袖慧谷、新龙城、紫金新干线，首先选择这些盘的思路是否正确？这几个小区的居住升值排名？按我首付在国风金域华府总价650左右的，首付差100万左右，有没有必要往上争取？或者有其他小区的推荐？

3、大兴看了：礼域府、曦望山、保利茉莉、中建国际港、红木林、金地仰山，现在购入是不是高点上，后边升值空间不好？小区排名？

4、亦庄开发区：没怎么看，只看过通泰国际、壹中心，其他次新的大平米多，买不起，有没有推荐？

A：

1、非京籍西城租房入学，那得开在京无房证明的，京籍的都受限制，否则就得回房籍所在地入学。这看到时候的政策吧，现在是非京外区有房户不能在西城租房入学的。

2、可以优先昌平，回龙观大多数小区都保值不落后，昌二的学校也挺好，还都没溢价。整体升值当然是亦庄了，这没什么说的，但有部分学区溢价，只是没东西海高而已。

3、都挺好的，挺正确，只是融泽是安置房性质，次选吧。居住排名看自己的喜好，这没标准。升值的话到金域华府和公园悦府相对突出，其他的差不太多，都至少不弱。

差100首付，这没标准争不争的，看自己的还款能力了。能承受压力的话就尽量呗，一次到位省的以后再折腾。

4、是不是高点，这怎么说啊？北京房子从一开始就是高点，30年前东直门外卖1900的时候专家们就说太贵，现在就更贵了呗。以后的空间看北京大盘，大兴走不出什么独立行情。排名就是红木林比较突出，其他的都差不多。

5、我没推荐的，还是找当地中介吧，他们更熟悉。

仅供参考。

三

Q:

北京户口首房首贷，预算不多，总价控制在320万左右吧。目前在通州东六环附近上班，打算买一个靠近地铁的小房子，50、60平米就可以。我自己的思路目前是通州的话：通州北苑、果园地铁附近的小区，自己看了通典铭居、葵花社、新华联家园北区等。朝阳的话：东一时区，柏林爱乐二期，金隅丽景园。

想听一下您的建议，或者您看六号线或者八通线附近有没有比较适合的小区呢？希望能有电梯，户型方正，谢谢您。

A：

1、在房源都没有硬伤的情况下，那肯定是首选柏林爱乐了。然后是丽景园，虽然是保障房，但规模大弥补了劣势，各种小型配套非常齐，学校也挺好，所以升值也没落后。东一时区就自住为主了，两区交界还是半封闭地块儿，远洋一方北边的还行，南边儿的都有些落后，自住为主吧。

2、通州的这几个都挺好，尽量选板楼户型好的就行，慎选塔楼。不过郊区的租金一般都低点儿，也就是性价比略低于朝阳的。常规建议是首选朝阳的，没合适的再看通州。

3、具体房源我没有，这只能找中介。

仅供参考。

四

Q:

在海淀甘家口有一套60平老破小两居，1层，东西向，前后都有楼遮挡，整天不着阳光，下水还老堵。现在能卖600个出头。孩子现在1岁半，马上面临上幼儿园，后面面临上小学。老家儿的房在右安门外，我和媳妇儿都上班，为了方便老家儿帮忙带孩子，现在我们在右安门这边租房住，甘家口的房向外出租状态。后面考虑幼儿园也在右安门这边上，接送方便。

如果按照现在的房价，把甘家口卖了，能在马家堡这附近买一套90平多的南向大两居，贷款一小部分，公积金就能还上，手里还能剩100个，生活质量可以说直线上升，孩子也有活动的空间，住着也舒服。离老家儿也近。户口迁过来可以上赵登禹学校，九年一贯制，属于丰台一流三类学校，而且听说马上也要成立高中部，已经在招聘高中老师了。

如果不动，就意味着上小学要回海淀，去北京实验学校（以前的立新小学，二流二类垫底？），是12年一贯制，但是就会面临居住环境糟糕，生活质量很差，孩子见不到阳光，离老家儿也远。但是毕竟是在海淀上学。（有考虑过同在海淀换房，但是同等价位的还都是老破小。更贵的换不起。）

都知道在海淀上学好，但是我觉得压力太大了。孩子压力也大，家长压力也大。我亲眼见过我姐的孩子，少考了一分就少了50名，哭的稀里哗啦的样子。如果我本身不在海淀，我一定不会往海淀扎。但是我现在身在海淀，又觉得有先天优势，放弃了这个优势又可惜了。而且身边基本上80%的人基本都劝我不动。

一方面舍不得海淀的优势，另一方面又想让孩子有个好的生活环境。我到底应该怎么选呢？

A：

1、丰台差一分也一样为难啊。哪年中考完了各牛校门口都上演悲喜剧，悲剧居多，差一分就是一楼道的孩子，到了高考还一操场呢。

2、不过这几流几类的没什么意思，外行瞎编的，别当真。赵登禹在丰台算中等，普通学校。海淀是整体强，资源多点招也多，更适合牛娃。丰台相当于低配的海淀，十二中仅次于小强校，钱校到了海淀算中上，之后的丰二和十八中就算中等了，也就是丰台牛校的选择少，小升初的点招也少。

海淀压力大，其实在丰台如果鸡娃的话压力也不小的。丰台妈妈们的战斗力也强悍着呢，全北京在任何一个区想考出好成绩都得拼，全在内卷。去年我看了丰科园一个孩子的简历，在海淀都有资格竞争六小强了，在丰台却没进去十二中，想想难度吧，资源少了或许竞争更激烈。

这看孩子的天分和期望值吧，牛娃和期望值高的最好去海淀。普娃就真得看鸡娃了，海淀补课方便点儿，否则成绩在哪儿也都差不太多。

3、另外12年一贯制不是高中直升，义务教育只有九年，中考是必须拼成绩的。

4、这我也没什么建议，看自家的情况吧，各家都挺为难的，只能自己定。

仅供参考。

五

Q:

请问北京书院可以买吗？一栋楼，容积率高，但是位置确实不错，也是少有的新房，还有几套尾房，单价13到15万，感觉透支了未来空间。

A：

1、北京书院还有房呐！二手房都在挂牌了，竟然还有新房，够不容易的，也算创纪录了。

2、我觉得先甭琢磨什么未来空间了，先考虑将来是否好出手吧。一共才200多套房，人家开发商有专业的团队，一堆人连包装再推广的各种折腾，花了不知道多少营销费都卖不出去。到业主手里就是二手房了，单打独斗的除了降价，还有什么特殊手段吗？

3、地段儿确实不错，又是少有的新房，但为什么不好卖啊？北京不缺有钱人，不是瞎就是傻呗，要不然就是太善良，把发财的机会留给别人。所以真要是喜欢就买来自住吧，房子本来就是用来住的，其他的期望值别太高，做不到。

仅供参考。

六

Q:

女生，大学刚毕业马上要去北京工作，单位在积水潭附近，家里犹豫拿到购房资格之后让我继续租房合适还是早买房合适（单位不提供集体宿舍）。是首套房，买的话能拿出220w左右首付，月供6k左右可以负担，7k往上的话会有较大压力。

偶然刷到您回答碧桐园小区是否值得买的那条帖子，因为今天家里找房也刚好看到这个小区了（搜到的是叫西山洋房），觉得这周围的地铁线路通勤相对蛮方便的，房价也在能接受的范围内，想咨询一下您，这个地段的房子是否适合我个人自住？

2室1厅1卫的户型较为理想，70平左右，希望小区环境好一些（家里比较顾虑安全问题），步行1km能坐上地铁，通勤公共交通单程1小时左右都可以接受（5年内没有结婚打算。父母在家乡有稳定工作，不考虑来京同住，如果能在北京稳定下来，想先买一套自住的小房子以后再置换），您还有更推荐的小区或地段吗？

A：

1、碧桐园指的是住宅，西山洋房指的是公寓，和二期西山国际城是同等产权。

2、我没太看懂这预算，月供7k之内能贷120万吧，如果是首房首贷的话有点儿浪费了额度，毕竟二贷的话就最高187万了。220+120=340，就算税费另计的话能买到70平吗？西山洋房的住宅单价7万多呢，这预算不太对吧？

看的是不是50年产权的啊？但这价格也不太对，单价不太可能在5万之下，是不是看错了。

3、安全没什么问题，北京哪儿都挺安全的。但是否适合自住只能看自己的感受，这没统一标准，我一般只能从投资角度分析的。这板块算普通，两区交界，锦绣大地开发的，住宅就4栋，其他的都是商办产权。保值也普通吧，略弱于海淀平均走势。不过学区不热门，溢价也就不算高，在海淀算居住的性价比高的。

4、这还是先确定一下预算吧，如果真是300多万的话不太好买在海淀了。石景山能买到70平的，但也都是老小区，环境普通，而且有可能不好贷款。

仅供参考。

七

Q:

我是首次买房，想咨询怀柔**小区的，从投资角度算合适的吗？我是准备持有五年左右换学区房，所以希望能升值好最好，至少也别落后，请给予帮助和信心。

A：

1、这话说的，让我都没法接茬儿了，这不是来咨询，就是纯正的找信心支撑的。套用《黑客帝国》的一句话吧：你的选择在来之前已经决定，到我这里来只是想听一个解释而已。

2、怎么说好呢？简单说吧，估计预算在500万以上吧，****没有小户型。很好的小区，我虽然好几年没去了但也肯定维护的不错。但考虑好，这种产品属于自住为主的，这么高的预算在怀柔可不太好出手，流动性弱。而之所以不好卖就是因为感兴趣的人相对少，进而说商品价格是由供需关系决定的，如果买家人少的话就不好抬高价格。

3、以后我不知道，只能说之前这些年**小区是有些落后的。仅以2015年之后的这次行情来说，北京大盘基本翻番，这里弱了点儿，也就是涨了50%不到。以后未必还延续这种趋势，但指望着逆转不太容易，毕竟房龄老了，到郊区买这种房的也有可能减少。

4、总之建议放平心态，房子是用来住的，还是自住为主吧。跑赢大盘是不可能的，只看落后多少了。至于信心那只能是自己给，我实在不好帮忙。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！